Все выше и выше. Что будет с рынком жилья в России в 2022 году

В 2021 году цены на российском рынке недвижимости уверенно росли на фоне высокого спроса. Ключевым фактором разогрева рынка стала льготная ипотека и ожидания дальнейшего повышения цен в связи с высокой инфляцией.

Несмотря на некоторое охлаждение на фоне быстрого роста ипотечных ставок и сворачивания льготных кредитных программ, в 2022 году на рынке вряд ли произойдет снижение цен. Что будет с жильем в России в будущем году?

Разогрев и охлаждение

2021 год для российского рынка жилой недвижимости оказался поделен на две части. В первом полугодии на фоне действия программы льготной ипотеки на новостройки и относительно низких кредитных ставок спрос на квартиры оставался высоким, и это подталкивало цены наверх. Во втором полугодии рынок начал сжиматься на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и сворачивания программ льготного кредитования. Однако уже понятно, что в любом случае цены по итогам 2021 года заметно вырастут.

В ЦБ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии - на 39%.

Первичное жилье в столице подорожало за год почти на 14%. Но в регионах цены выросли вдвое быстрее – на 27%. Такое расхождение произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля. Если в Москве объектов, попадающих под новые условия, фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.

Без надежды на снижение

Ключевыми факторами роста цен на квартиры кроме льготной ипотеки стало повышение цен на стройматериалы (почти на 30%) и инфляционные ожидания.

Однако по мере их реализации быстрый рост цен на квартиры начал охлаждать спрос. Заметное давление на рынок оказало и стремительное повышение ключевой ставки ЦБ. Ставки по кредитам также быстро выросли, что привело сжатию ипотечного рынка и падению спроса в этом сегменте

Цикл повышения ставки ЦБ, судя по всему, еще не закончен. Если ключевая ставка в 2022 году достигнет 10%, то проценты по кредитам также станут двузначными. Это приведет к тому, что число выданных ипотечных займов может заметно снизиться.

По итогам 2021 года российские банки заключат с заемщиками 1,9 млн договоров ипотеки, прогнозируют в компании «Дом.рф». Но в 2022 году их число может упасть до 1,4 млн.

Из-за роста ставок спрос может несколько снизиться. Но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег, рассуждают эксперты. Это приводит к тому, что продавцы не готовы снижать цены, надеясь заключить сделку с максимальной для себя прибылью.

С другой стороны, очень высокая ожидаемая инфляция (14%, по оценкам ЦБ) будет подталкивать покупателей к поиску более дешевых предложений и повысит спрос на квартиры даже на «нулевом цикле». Все это в совокупности не позволит ценам упасть, рассуждают риэлторы.

Дальше будет дороже

В 2022 года рынок будет находиться под влиянием двух противоположных тенденций. Падение реальных доходов населения и повышение ипотечных ставок будут давить на спрос. Но он также будет получать фундаментальную поддержку в связи с дефицитом качественной жилой недвижимости в стране и возрастающим стремлением населения к жизни с определенным уровнем комфорта.

В России отсутствуют социально-экономические предпосылки к падению цен на недвижимость, утверждают некоторые эксперты. В этой связи тем, кто покупает жилье для себя, не стоит ожидать снижения цен.

В самом начале 2022 года возможно если не падение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения, полагают риэлторы. Все это позволит снизить реальную цену примерно на 3–5%. Но также может привести и к быстрому вымыванию хорошего предложения. Скорее всего, рынок сейчас находится в фазе «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится, считают аналитики.

Поэтому при желании и возможности купить квартиру будет выгодно именно в самом конце этого года или январе 2022 года. Российский рынок устроен так, что цены на нем могут только расти, рассуждают эксперты. Поэтому при возможности нужно покупать квартиру здесь и сейчас – дальше будет дороже.

Но в любом случае семьям, которые планируют покупку жилья для себя, стоит отталкиваться от своих конкретных условий: финансовых возможностей и стабильности зарплаты на текущем месте работы. Без предварительной оценки рисков покупка квартиры, особенно в ипотеку, может привести к серьезным финансовым проблемам.

Хочешь понять, что происходит на самом деле?

Читай Телеграм канал и Яндекс. Дзен канал «Ясно Понятно».

Просто и доходчиво - о самых важных новостях в обществе, политике и экономике.

Без лишних слов расскажем о том, кто виноват и что делать.